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Imagen: César Mejías

El "ojímetro" no sirve: guía para subdividir un terreno sin problemas legales

Si queremos dividir un terreno y crear nuevos lotes, hay que realizar un proceso legal de subdivisión. Importan varios factores, como el papeleo, lo que dice el plan regulador o el tamaño autorizado, dependiendo si está en una zona urbana o rural. A continuación, te explicamos.

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En cualquier trámite, el tiempo estimado para conocer el resultado parece una eternidad. Por eso, si necesitas hacer este proceso, te contamos que demora 30 días hábiles corridos desde que ingresa la solicitud hasta que entreguen una aprobación o rechazo.
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Imaginemos que una tía a la que vimos una vez y que pasó a mejor vida, nos heredó cientos de hectáreas. O que tras la muerte de nuestros padres, los siete hermanos tienen diferentes planes para sus propiedades. ¿Qué se puede hacer con los terrenos? Subdividirlos. ¿¡Sub qué!?

La pregunta es general frente a esta denominación. Por eso, en El Definido recogimos las dudas más comunes y las aclaramos con el abogado, fundador y gerente general de MisAbogados, Juan José Rentería.

¿Quién puede pedir una subdivisión? ¿Qué trámites hay que hacer? ¿Qué pasa si la comuna no tiene plan regulador? A continuación te explicamos.

Una reja por aquí, otra por allá, ¿y listo?

No, no es tan simple. Lo primero es saber en qué consiste una subdivisión de terrenos. Este trámite está establecido en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) y se define como:

"Proceso de división del suelo que no requiere la ejecución de obras de urbanización por ser suficientes las existentes, cualquiera sea el número de sitios resultantes".

Al leer esto por primera vez o después de varias veces para entenderlo─, uno se imagina un gran terreno que fácilmente se puede dividir en "X" partes, iguales o no, y que se pueden separar por rejas. Pero la verdad es que este trámite es mucho más que eso.

Primero, hay que considerar que la subdivisión es un proceso que solo lo puede solicitar el dueño del terreno original, pero si son dos o más los propietarios, todos deben estar de acuerdo, señala Juan José.

Segundo, la división no puede ser "al ojo", sino que tiene su ciencia. Por ejemplo, en áreas agrícolas, el lote resultante debe tener 5.000 m² (equivalente a media hectárea), como mínimo. En cambio, el lote en zonas urbanas puede medir 300 m² o hasta 100 m², si es que está en las comunas más pobladas. Además, los usos para los terrenos resultantes pueden ser restringidos, según lo que indique la municipalidad correspondiente.

Por último, sobre las obras de urbanización, hay que considerar que si hay alcantarillados y electricidad, no hay que hacerlas de nuevo. Sin embargo, Juan José explica que si no están, hay que elaborar y presentar "un anteproyecto a la Dirección de Obras Municipales. Este debe ser aprobado y en virtud de esa aprobación, se permite la subdivisión". Es decir, sin obras de urbanización, un terreno no se puede parcelar.

El infaltable papeleo

Digitalizar el 80% de los trámites públicos en diciembre de 2021 y el 100% de ellos en 2023, es la meta del actual gobierno. Por mientras, no queda otra que reunir papeles como piezas de colección, incluso para una subdivisión de terrenos.

En Mis Abogados explican que son varios los documentos que hay que presentar en la Dirección de Obras Municipales de la comuna donde está el terreno. Toma nota.

  1. Certificado de Avalúo Fiscal: este documento detalla la información general de la propiedad, como el nombre del dueño y la dirección. Además, incluye el valor de la tasación fiscal y si paga o no contribuciones.
  2. Certificado de las Informaciones Previas: esta hoja de ruta indica el uso autorizado de lo que se construya en el terreno de la subdivisión, su altura y las dimensiones del antejardín, entre otras características. Este documento lo entrega la Dirección de Obras Municipales en un plazo de 15 días hábiles y al solicitarlo se puede detallar el rol de la propiedad y la cabida predial mínima. Al momento de presentarlo, puede ser el original o una fotocopia.
  3. Plano de ubicación.
  4. Plano de situación actual.
  5. Plano de situación propuesta con los lotes resultantes.
  6. Cambio de uso de suelo, en caso que corresponda.

Pero, ¿qué pasa si el perro se comió todos los documentos? ¿O si se perdieron en un cambio de casa? Antes que te de un infarto, respira, porque esto tiene solución.

El gerente general de Mis Abogados.com cuenta que si bien el trámite no se puede realizar sin los papeles originales, "todos los documentos se pueden conseguir o crear de nuevo. Por ejemplo, el de las medidas se puede realizar con un perito", explica.

Comunas sin plan regulador

Varios de los trámites necesarios para una subdivisión involucran las normas establecidas en los planes reguladores, al igual que el uso que le queramos dar a los terrenos. Pero, ¿qué ocurre con las comunas que no tienen uno?

Hay que tener en cuenta que 110 comunas no tienen plan regulador, es decir, tres de cada diez comunas del país, según un estudio de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), entre ellas, La Pintana, Padre Las Casas y Estación Central.

Afortunadamente, Juan José nos aclara qué se hace en estos casos: "Se aplica supletoriamente la ley, en este caso, la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC). Además, distintos dictámenes de la Contraloría señalan como responsable a la Secretarías Regionales Ministeriales de Vivienda y Urbanismo (DDU 267, Circular 0283; DDU 371, Circular 0332). Los mínimos de subdivisión se mantienen 300 m²en predios urbanos y 5.000 m² en rurales".

¡Necesito subdividir ahora!

En cualquier trámite, el tiempo estimado para conocer el resultado parece una eternidad. Por eso, si necesitas hacer este proceso, te contamos que demora 30 días hábiles corridos desde que ingresa la solicitud hasta que entreguen una aprobación o rechazo.

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Como en El Definido tenemos una mentalidad positiva, imaginemos que la Dirección de Obras Municipales aprueba nuestra documentación impecable y pulcra. Así se inicia una segunda etapa que se realiza en el Servicio de Impuestos Internos (SII).

El papeleo para los terrenos en zonas urbanas incluye el llamado Formulario 2118 que, en simple, es una Solicitud de Modificación al Catastro de Bienes Raíces y el plano de subdivisión aprobado por la municipalidad. En cambio, si es un terreno agrícola, hay que presentar el plano inscrito en el Conservador de Bienes Raíces.

Otra duda que puede surgir es cuánto cuesta realizar este trámite legal. Según establece la Ley General de Urbanismo y Construcciones, el valor equivale al 2% del avalúo fiscal del terreno y la inscripción de los lotes en el Conservador de Bienes Raíces.

Pero, ¿qué pasa si no se puede costear? ¿Existen subsidios? "No, ya que los terrenos que son susceptibles de subdivisión, por lo general, sobrepasan por mucho el valor de una vivienda social", explica Juan José.

Tres casos especiales

Como en todo, hay ciertas consideraciones. Ejemplo de esto es qué ocurre si el terreno original se quiere subdividir y los actuales propietarios son herederos. ¿Es posible hacerlo aunque uno de ellos no quiera hacerlo?

"No hay que confundir la subdivisión con la partición. Si un terreno es susceptible de subdivisión y además, es parte de una herencia, todos los herederos deben estar de acuerdo para subdividir. Por el contrario, en una partición, basta con que un heredero quiera hacerlo", indica Juan José.

Otro caso que se puede dar es que en el terreno que se quiere subdividir existan cursos de agua, como acequias, canales o ríos. Para resolver de quien será esta agua, el fundador de Mis Abogados explica que hay que estudiar los derechos de agua de las propiedades y el plan regulador. "No se puede dar una respuesta general", cuenta.

La servidumbre es un tercer caso especial y que hay que evaluar a la hora de subdividir un terreno. Esta se determina según la relación de dos sitios. Uno, denominado sirviente, debe dejar que transiten personas que no son los dueños y que pueden ser los vecinos, ya sea para usar un camino. En cambio, el lote que se beneficia del primero se llama dominante.

Si la comunicación entre los dueños de ambos predios no es adecuada, pueden existir conflictos. Juan José nos cuenta que hay dos que son bastante comunes.

El primero consiste en que al presentar los planos de subdivisión en la Dirección de Obras Municipales, ninguno de los dueños quiere que el suyo pase a ser un terreno sirviente. El abogado explica que se deben dejar metros para las servidumbres y que "lo ideal es que todos los predios den un pequeño porcentaje para el uso de la servidumbre".

El segundo implica que "cuando se realiza un loteo y después se logra regularizar para una subdivisión, puede ser que se deba realizar la servidumbre en un solo predio, cortándolo. Para evitar que esto pase, es recomendado tener presente el espacio necesario para la servidumbre".

Hacer una subdivisión no es una tarea fácil, pero, si es necesaria, es esencial contar con la información correspondiente por las consecuencias legales que esto puede tener. Recordemos que no es llegar y dividir un terreno "al ojímetro" y a lo "amigui" con el vecino, ya que el proceso en sus diferentes etapas se debe legalizar.

Si no se hace, la municipalidad, la Secretaría Regional del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, y el Servicio Agrícola y Ganadero (SAG), en el caso de los terrenos en áreas rurales, pueden solicitarle la nulidad de la subdivisión al Consejo de Defensa del Estado.

¿Tus familiares o amigos han participado en una subdivisión de terrenos?

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